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房企买房送车位促销,当心这些涉税风险!

财营网  2019-08-13【

  房地产企业销售商品房常常会有诸多促销活动,但很多促销活动可能引发涉税风险,我们来看看一个典型的买房送车位案例吧。

  案例

  我公司计划推出买房送车位活动,房子报价100万,车位报价15万,如果买房就送一个车位(车位没有产权属于配套车位),请问这样操作有什么问题?

  一、买房送车位是不是视同销售?

  增值税、土地增值税和企业所得税相关文件都有关于商品房视同销售的规定,如果将企业产品或者资产对外无偿赠送,必须视同销售缴纳各种税收。

  但此赠送非彼赠送,买房送车位并非视同销售中界定的无偿赠送,而是一种特殊的促销手段,而且拿到车位的前提是买房子,这本质上应该属于捆绑销售。

  如果界定为捆绑销售,当然应当理解为业主花费100万元买了房子+车位,财税处理应当将100万元在房子和车位之间进行?#25351;睿?#20998;别进行处理。看起来好像说到这里问题就解决了,但实务中出现了诸多问题,我们一一分析。

  二、没有产权的配套车位是可以卖的吗?

  配套车位通常不在可售面积内,作为公共配套也不允许对外销售。但实际上很多公司将配套车位对外转让,签署《车位使用权转让协议》,将与土地等长的使用权转让给业主,而且并不承诺办证。

  此类业务曾经在税务机关内部也有诸多争议,焦点在于到底是转?#27809;?#26159;租赁?现在争议渐渐平息,大多数地方税务机关明确态度,只要是转让使用权,哪怕是一次性收取超过20年以上的租金,均会被界定为不动产转让,按照转让不动产缴纳各种税费。因此,在本案例中,车位有没有产权并不会成为界定销售的障碍。

  三、买房赠车位网签合同怎么签?

  现在我们有了两个结论,一个是配套车位也可以实质上转让;另一个是买房送车位属于捆绑销售。但是合同怎么签?

  如果是捆绑销售那么等于开发商同时销售住宅和车位,由于案例中的车位无法办理产权证,因此只有住宅能够办理网签合同,车位通常只能由企业自己同业主签署协议。

  当然,按照捆绑销售的逻辑,应当将100万分拆为住宅和车位两部分分别签署协议,但实务中很多企业依然按照100万同业主签署网签合同,只是在补充协议中注明100万包含车位赠送一个。这给企业带来巨大的涉税风险,如果这样签合同,车位就非常容易被税务机关认定为赠送,从而要求按照100万正常销售+15万视同销售合并缴税。

  四、买房赠车位的发票怎么开?

  沿着捆绑销售的思?#36153;有?#19979;来,价款进行分拆,合同分开签署,发票自然应当分开开具,按照住宅和车位各自的价格单独开票,提供给业主。但如果合同未能区分两部分价款,统一按照100万签署网签合同,发票就很难进行分拆,只能同网签合同保持一致,按照100万开具住宅销售发票,车位无法开具发票,最终给企业带来麻烦。

  否则,住宅网签合同按照100万,开具发票如果按照分拆价款开具,会导致合同与发票的不一致,未来给房子办证带来新的困扰。

  总结:

  1、买房送车位,本质上属于捆绑销售,应分拆两部分价款,分别结转收入?#32479;?#26412;,而不应将车位视为无偿赠送视同销售;

  2、捆绑销售的逻辑要求企?#24403;?#39035;在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致,如果合同未能分开或者发票未能分开,将导致非常?#29616;?#30340;涉税风险,可能被认定为无偿赠送而视同销售。

  3、如果决定实施送车位促销,企业需要在开始做好准备,设计好各个?#26041;?#30340;处理方案,避免最终风险爆发难以优化。

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责编:liumin2017

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